Замечательный пост прочитал в одной закрытой группе “ВКонтакте”.
Барышня пишет (и информация у нее непосредственно от родителей, вращающихся в “финансовых кругах”), что раз цены на квартиры начали падать, значит и цены на аренду квартир и комнат вот-вот рухнут. Прямо вот так. Сразу на пол рухнут. И советует всем снимающим “перебиться, перетерпеть”, а потом снять задешево. Мнение барышни отчасти подтверждает некий агент по недвижимости: он говорит, что его сдающие клиенты снизили цены аж на десять процентов. Кроме того, есть такое мнение, что раз всех подряд увольняют, то и спроса на рынке аренды будет меньше.
Давайте по пунктам.
1. Почему клиенты этого агента могли снизить цены? О, причин может быть масса. Например, Новый год – им хочется побыстрее сдать и заработать себе на праздник. Либо они, в преддверии грядущего ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН на газ и электричество (а значит, и на горводу и отопление), просто вычли из стоимости аренды плату за коммунальные услуги и будут теперь взимать ее отдельно.
2. “Раз цены на квартиры начали падать, значит и цены на аренду квартир и комнат вот-вот рухнут”.
Ценообразование на рынке недвижимости (что первичном, что вторичном) и на рынке аренды сильно отличается. Стоимость квартиры формируется отчасти за счет наглости продавца (плата за понты, плата за воздух) и эта составляющая сильно зависит именно от спроса.
А вот стоимость аренды какой-нибудь комнаты в двушке состоит, главным образом, из совершенно реальных и осязаемых факторов, например:
– налог – 13 процентов;
– коммунальные платежи (если не взимаются сверх платы за комнату) – 10 процентов;
– амортизация жилых помещений (может варьироваться в зависимости от возраста и исходного состояния квартиры)
– амортизация мебели (если есть)
– амортизация и текущий ремонт техники (стиралка, холодильник)
– амортизация и текущий ремонт сантехники.
Оценивать долю расхода средств на последние пункты каждый должен для себя лично. Скажем, если сдающий квартиру товарищ купил скромный диванчик за 12 тысяч, рассчитанный на 5 лет эксплуатации, он может смело готовиться покупать новый года через два. ;-) Таким образом получается 500 рублей в месяц только за один диван, а ведь и другая мебель тоже небесплатная.
Ну а если в квартире паркет… Специалисты утверждают, что совокупная стоимость владения паркетом намного ниже, чем даже линолеумом… Не знаю, не знаю, видимо, этим людям не поливали паркет кофе, вином и подсолнечным маслом. Просто поинтересуйтесь где-нибудь, почем стоит отциклевать паркет и покрыть лаком…
Теперь давайте учтем повышение цен на газ и электричество (и последующие за этим повышения цен по цепочке) с Нового года, а также обесценивание рубля. Внимание – вопрос: так с какого же бодунища должны снизиться цены на аренду жилых помещений? Только из-за снижения спроса?
3. Но снизится ли спрос? Хотя народ повсюду уже увольняют, наблюдая за профильными сообществами и группами, я не вижу снижения спроса на аренду. Я вижу, что люди из регионов по-прежнему прибывают в северную столицу. Прибывают и прибывают. А предложенные комнаты и квартиры разлетаются как горячие пирожки.
Но это мои субъективные наблюдения. Давайте подумаем мозгом. Если кредитный рынок рухнул, то стало на порядок меньше желающих КУПИТЬ квартиру. Не исключено, что в итоге будет больше желающих СНЯТЬ, не так ли? Ведь им всем где-то нужно жить.
Подытожим. Да, у нас начинается кризис. И цены действительно могут измениться. Но ниже уровня окупаемости они вряд ли опустятся, потому что ниже этого уровня получается, что хозяин квартиры тратит деньги на жильца (либо на устранение последствий его пребывания в квартире). Понижение арендной платы реально возможно при таком раскладе: обязательное разделение платы собственнику и платы за коммунальные услуги (что пока практикуют не все). Но до начала шоу “Цены-2009” вряд ли кто-нибудь сможет четко сказать, приведет ли такое “понижение арендной платы” к уменьшению совокупных расходов на аренду.